中邮·房地产|周观点：总量过剩与结构性短缺 重点仍在存量提质增效
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（来源：中邮证券研究所）
转自：中邮证券研究所
目前房地产行业仍处于总量过剩与结构性短缺的状态，根据国家统计局数据，25年1-6月全国商品房销售面积同比下降3.5%，销售额下降5.5%，6月单月销售面积同比降幅扩大至5.5%，销售额降幅达10.8%，主因高基数及需求疲软。但开竣工降幅收窄，反映“保交楼”推进及核心城市土拍回暖，去年主力在售的及今年预计入市的第四代住宅数量仍较少。上周中央城市工作会议明确“城市发展从增量扩张转向存量提质”，重点关注“好房子+存量运营”的房企。
行业基本面跟踪
（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为120.98万方，本年累计新房成交面积为5048.58万方，累计同比-3.4%。30大中城市近四周平均成交面积为189.94万方，同比-16.9%，环比-10.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为55.04万方，同比-16.9%，环比-5.2%，二线城市近四周平均成交面积为96.2万方，同比-12.3%，环比-13.5%，三线城市近四周平均成交面积为38.7万方，同比-26.5%，环比-9.6%。上周14城商品住宅可售面积为7993.58万方，同比-9.94%，环比+0.07%，14城去化周期为17.24个月，其中一线城市去化周期为12.13个月。
（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为201.99万方，本年累计二手房成交面积为6395.76万方，累计同比+18%。20城近四周平均成交面积为209.68万方，同比-8.8%，环比-3.5%。截至2025/7/7全国城市二手房出售挂牌量指数为13.55，环比-3%，挂牌价指数为153.7，环比-0.07%。
（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为63宗，成交住宅类土地数量为16宗，新增供应商服类土地数量为40宗，成交商服类土地数量为32宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.79，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7059.75元/平方米，溢价率为14.19%，环比+6.13pct，成交商服类土地楼面均价为1438.5元/平方米，溢价率为3.03%，环比-0.5pct。
行情回顾：
上周A股申万一级房地产行业指下跌2.17%，上涨1.09%，房地产指数跑输沪深300指数3.26pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.39%，恒生综合指数上涨3.31%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.7pct。
1.1 新房成交及库存
上周30大中城市新房成交面积为120.98万方，本年累计新房成交面积为5048.58万方，累计同比-3.4%。30大中城市近四周平均成交面积为189.94万方，同比-16.9%，环比-10.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为55.04万方，同比-16.9%，环比-5.2%，二线城市近四周平均成交面积为96.2万方，同比-12.3%，环比-13.5%，三线城市近四周平均成交面积为38.7万方，同比-26.5%，环比-9.6%。
上周14城商品住宅可售面积为7993.58万方，同比-9.94%，环比+0.07%，14城去化周期为17.24个月，其中一线城市去化周期为12.13个月。
1.2 二手房成交及挂牌
上周20城二手房成交面积为201.99万方，本年累计二手房成交面积为6395.76万方，累计同比+18%。20城近四周平均成交面积为209.68万方，同比-8.8%，环比-3.5%。
截至2025/7/7全国城市二手房出售挂牌量指数为13.55，环比-3%，挂牌价指数为153.7，环比-0.07%。
1.3 土地市场成交
上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为63宗，成交住宅类土地数量为16宗，新增供应商服类土地数量为40宗，成交商服类土地数量为32宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.79，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。
近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7059.75元/平方米，溢价率为14.19%，环比+6.13pct，成交商服类土地楼面均价为1438.5元/平方米，溢价率为3.03%，环比-0.5pct。
二
行情回顾
上周A股申万一级房地产行业指下跌2.17%，沪深300指数上涨1.09%，房地产指数跑输沪深300指数3.26pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.39%，恒生综合指数上涨3.31%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.7pct。
从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第30，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第12、第13。
上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：（+10.16%）、（+7.59%）、（+6.29%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：美的置业（+10.75%）、合生创展集团（+7.14%）、绿景中国地产（+5.56%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+8.03%）、保利物业（+2.37%）、金茂服务（+1.98%）。
证券研究报告《中邮证券-房地产行业报告：总量过剩与结构性短缺 重点仍在存量提质增效》
对外发布时间 ：2025年7月21日
报告发布机构：中邮证券有限责任公司
分析师:高丁卉 SAC编号:S1340524080001
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