华泰 | 美国楼市3月表现分化，复苏存在不确定性

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（来源：研究所）

新屋成屋表现分化，楼市复苏存在不确定性

3月，美国新屋销售环比持续改善，成屋销量则延续调整趋势。房价端，新屋成屋价格目前仍处于历史的相对高位，整体住房可负担性仍然偏低。库存端，成屋的库存压力自年初以来已有所缓解。此外，3月成屋签约销售指数环比+6.1%，增幅显著。我们认为，由于目前高房价和高利率限制需求释放，叠加美联储降息前景尚未明朗，美国楼市复苏仍面临一定的不确定性。

新屋环比持续改善，成屋延续调整趋势

3月，美国新屋销量为6.0万套，同/环比+6.0%/+7.4%，同环比均连续两个月上升。成屋销量33.5万套，同/环比-2.4%/-5.9%，环比连续3个月下滑。代表前瞻指标的3月成屋签约销售指数为76.5，同/环比-0.65%/+6.10%，环比创2023年2月以来的单月最大增幅，环比显著改善主要由于3月初美国按揭贷款利率迎来了短暂下降，刺激了不少潜在买家入市。截至2月末，美国住房购买力指数为102.2，处于该数据2000年以来的8%分位值，显示当前美国房屋可负担性仍然偏低。

新屋成屋价格仍处于历史相对高位，成屋库存压力迎来边际改善

3月，美国新屋销售中位价40.3万美元/套，同/环比分别-7.5%/-1.9%，为2000年以来87.0%分位值；成屋售价中位价40.3万美元/套，同/环比分别+2.7%/+1.7%，为2000年以来95.3%分位值，成屋价格在2024年6月份触达历史峰值后震荡回落，但目前仍处于历史相对高位。截至3月末，美国新屋/成屋库存量分别为50.3/133万套，较2024年末分别+3%/+17%，越来越多房主开始接受房贷利率将维持高位的现实，愿意将房屋挂牌出售，成屋库存压力迎来边际改善。新屋/成屋库存量分别处于2000年以来的92.0%/15.5%分位值，对应可供销售月数环比-1.2/+0.5个月至7.1/4.0个月。

按揭利率高位震荡，降息更多取决于宏观基本面

4月，美国30年期按揭利率均值为6.65%，环比+7bps，按揭利率在1月触达6.96%的阶段高点后震荡回落，目前处于该数据2000年以来的85%分位值。华泰宏观团队于5月1日发布的报告《宏观：关税阴云和政府“改革”拖累美国一季度GDP环比收缩》提及，一季度美国GDP增速从2.4%回落至-0.3%，关税影响或在二季度进一步显现，美联储降息决策将取决于后续就业数据。如非农就业稳健、失业率可控，基准情形下全年降息幅度预计为3次。若非农就业持续走弱，全年降息幅度可能超过3次。短期来看，美联储降息节奏及幅度存在一定不确定性，按揭利率预计仍将维持在高位。

美联储降息不及预期：美联储虽开始启动降息周期，但由于当前的美国宏观经济存在一定不确定性，叠加特朗普新政的影响，可能导致后续美联储降息幅度和节奏不及市场预期。

美国楼市复苏不及预期：当前美国住宅市场仍处于“高房价+高利率”的背景，住房的可负担性相对较低，一定程度上抑制了市场需求，可能导致楼市复苏不达预期。