兰州雅戈尔一楼盘陷质量纠纷，修补方案难解业主“安全之忧”

中房报记者 李叶 北京报道

“我买的不是房子，而是一场噩梦”！

2020年，耿女士以13600元/平方米价格（较当地楼盘均价溢价较多），购买了由甘肃西北置业有限公司开发建设的商品房项目——兰州雅戈尔时代之星6号楼的一套住宅，期待能入住到一个安心之家。

3年后，收房的喜悦却被“震惊”所取代。

据耿女士介绍，她所购买的这套住宅在收房时发现存在诸多质量问题——墙体有明显裂缝、砂浆一抠儿就掉渣、客厅承重柱混凝土有孔洞、卫生间防水层大片脱落……其他业主家亦有类似情况。

自2023年交房后，以耿女士为代表的6号楼的多名业主多次向兰州高新区相关部门反映情况。一年后的2024年，甘肃土木工程科学研究院对时代之星6号楼部分业主的房屋进行了检测。不过，检测报告显示，该房屋存在诸多不符合规范的情况，但业主方面提出的房屋存在的质量问题则被认为属于一般质量缺陷，结论是不影响房屋主体功能及正常使用。

对于上述报告业主们并不认可。6号楼的业主王先生表示，这些问题不是普通缺陷，是安全隐患，“兰州是地质活动频繁区域，这个项目交房之后因担心抗震性等安全问题，我们家到现在也不敢入住，辛辛苦苦攒的160万元买房钱，等于打了水漂，希望开发商退房和赔偿。”

8月29日，中国房地产报记者就该项目存在的质量问题以及业主方面的诉求，致电了一位此前与业主进行沟通的兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局工作人员，上述工作人员表示，作为行政管理部门，他们只能在职责范围内进行调解工作，就时代之星业主和开发商之间的矛盾他们已协调过多次，但双方难以达成一致。业主也曾就项目存在的质量问题起诉开发商，请求退房和赔偿，后被法院驳回，支持开发商对房屋进行维修，但维修方案双方一直未能达成一致。

针对雅戈尔时代之星存在的质量问题，记者拨打了甘肃雅戈尔西北置业有限公司的多个电话进行了解，均无人接听。随后，记者致电了一位此前与业主进行沟通的兰州雅戈尔时代之星的唐姓负责人，并就采访意向发去了信息，未收到回复。

随后，中国房地产报记者又向上述公司的母公司雅戈尔集团发去了采访信息，并分别致电雅戈尔证券部及宣传部门表达了采访意向，截至发稿亦未收到回应。

质量隐忧

在业主反馈的问题中，兰州雅戈尔时代之星诸多问题一一展现。

“装修师傅电钻打下去，混凝土碎屑如同饼干渣般簌簌掉落。”时代之星6号楼业主王先生表示。这位因信任雅戈尔品牌而购房的业主在装修时发现，房屋强制要求安装的中央空调机位墙体中，钢筋直径仅相当于小拇指粗细，且间距超过设计标准。

业主曹女士也反映，“房屋装修时，装修师傅对她说，这个房子的抹灰层沙子太多，一抠都能把沙子抠下来，但当时着急搬家，没有时间纠结，只能妥协。现在，装修好的墙体就有地方出现裂缝，隔壁家的楼顶则是一下雨就漏水。”

业主还们认为，项目存在钢筋质量隐患和墙体安全隐患。

经过不断地向当地政府部门反映情况后，2024年7月，甘肃土木工程科学研究院对耿女士的住宅进行了检测，并出具了一份检测报告。报告显示，其房屋存在几个方面问题：

在剪力墙检测中，检测的7片剪力墙中8xA~B轴线剪力墙垂直分布筋间距不符合设计图纸及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB 50204-2015允许偏差的要求，其余剪力墙钢筋间距均符合设计及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB 50204-2015允许偏差的要求。

在对梁的检测中，检测的6道梁中13~14xA轴线混凝土梁钢筋间距不符合设计图纸及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB 50204-2015允许偏差的要求（小于设计钢筋间距要求），其余混凝土梁筋间距均符合设计及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB 50204-2015允许偏差的要求。

在对楼板（顶板）钢筋保护层厚度的检测中，个别板（顶板）局部存在露筋现象。“本次楼板（顶板）共检测36根钢筋，保护层厚度在8mm~24mm之间，其中有6根钢筋保护层厚度不符合设计图纸及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015允许偏差为+8，-5的要求。”

厨房楼板（顶板）存在裂缝，裂缝周围存在渗漏痕迹。

报告结论认为，该住宅剪力墙、梁混凝土抗压强度、砌体墙砌筑砂浆推定值满足设计强度等级要求，部分钢筋间距不符合设计要求，其余钢筋间距最大偏差值符合设计及规范允许偏差要求。

但耿女士等业主并不认可这份报告。“这份报告只对项目的部分进行了检查，还有许多问题没有体现。”耿女士表示，比如业主最关注的承重墙孔洞、承重墙柱子断层问题，业主是签了字要求进行检测的，结果也没有检测；还有，该房屋按八级抗震设计，该房屋设计说明中，所有填充墙沿全高每500毫米设2φ6通长拉筋，拉筋锚入墙、柱内，但该商品房的厨房、卫生间、卧室等填充墙并没有按照规范设置拉结钢筋。

业主与开发商间的拉锯战一直在持续。面对业主与开发商的纠葛，兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局也有过介入。兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局在答复业主诉求的意见书中写道，“我局工作人员会同市住建局、兰州市安全质量监督管理站、项目建设单位、施工单位、物业单位人员、检测单位多次进行现场核实，您提出的问题属于一般质量缺陷，我局责令建设单位和施工单位对以上质量缺陷进行修整，您明确表示不同意维修，且明确提出退房退款。经与建设单位协调，建设单位同意对以上质量缺陷进行维修，不同意退房，我局建议您通过司法途径解决。”

“当地行政管理部门已协调过多次，但双方难以达成一致，业主起诉开发商退房和赔偿的请求也已被法院驳回。”上述兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局一工作人员表示。

修补方案被指“治标不治本”

在以耿女士的儿子为原告的一份判决书中写道，原告依据《中华人民共和民法典》第五百八十二条、第六百一十七条主张的房屋价值贬值损失，提出雅戈尔公司未按照合同约定向原告交付质量合格的房屋，构成违约，且在违约事实发生后，未依照合同约定积极履行维修义务，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定： “履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，双方已在合同中明确约定因出卖人原因导致房屋出现工程质量问题的，应由被告承担维修责任，或原告自行维修后向原告索赔，现房屋双方均未维修，原告请求雅戈尔公司承担房屋总价款50%的贬值损失没有事实根据，本院不予支持。原告可依据合同约定要求被告进行维修或自行维修后向被告索赔。

“本案中，雅戈尔公司确有违约行为，但原告未提交证明违约行为造成损失的证据。如前所述，因房屋没有维修，原告主张的各种损失缺乏裁量基准，无法酌定损失金额，故诉讼请求均缺乏事实依据，本院均不予支持。”上述判决书给出结论。

就不接受维修的原因，耿女士告诉记者，她认为维修方案没有解决真正问题。

甘肃雅戈尔西北置业公司工程管理部于2025年5月向耿女士提供了一份修补方案，方案认为裂缝是因材料特性差异、施工工艺缺陷和环境因素产生的。

材料差异方面，混凝土与砌体材料线膨胀系数不同，温度、湿度变化时收缩应力集中；一般分为温度收缩裂缝（大约占比 80%）、地基沉降差异裂缝、干缩裂缝及受力裂缝等类型。

施工工艺缺陷方面，混凝土浇筑前模板支设时，拼缝封堵不严，局部漏浆；拉结筋位置偏差或锚固不足，导致连接失效；砌筑高度超过1.5米未分层控制，灰缝密实度不足；交接处未挂设加强网或挂网不规范。

环境因素，温度变形、地基沉降不均或后期装修等扰动引发的裂缝扩展。

修补方案称，将对结构混凝土墙体表层蜂窝麻面和砌体墙体表层裂缝进行修补。

对结构混凝土墙体表层蜂窝麻面修补的流程是：小蜂窝，可先用水洗刷干净后，用1:2或2:5水泥砂浆修补；大蜂面则先将松动石子剔掉，用水冲刷干净湿透，再用提高一级标号的细石混凝土捣实，加强养护。表面作粉刷的，小麻面可不处理，表面无粉刷的，在麻面部位浇水充分湿润后，用原混凝土配合比去石子砂浆，将麻面抹平压光。

在砌体墙体表层裂缝修补方面，则分为基层处理、裂缝处理、加强措施和抹灰修复。

基层处理是将起翘、空鼓和开裂部位每边加宽50毫米部位划出范围，用切割锯按线切割；将切割范围内的面层或基层全部剔除，清理至密实基层。

非承重构件的静止细裂缝的封闭性修补上，采用无纺布替代纤维复合材料修补裂缝时网片覆盖面积除应按裂缝或风化、剥蚀部分的面积确定外，尚应考虑网片的锚固长度；网片短边尺寸不宜小于500毫米。采用弹性腻子嵌缝，表面粘贴200毫米宽抗裂绷带，增强抗拉性能。用提高一个强度等级且加膨胀剂的同品种砂浆抹压密实，并及时进行养护。

加强措施方面，挂设钢丝网/纤维网：交接处及修补区域满挂 20x20x1.2毫米钢丝网，搭接宽度>100毫米，固定钉间距<300毫米。网片的层数：钢丝网片宜为单层；复合纤维材料宜为1层~2层。后浇填仓柱补强（适用于较大面积开裂）。

最后是抹灰修复，修补区域按图纸要求材料进行分层抹灰，每层厚度≤15毫米。

“这完全就是‘治标不治本’，只是把表面问题掩盖了，真正的结构、钢筋等安全问题一概没解决。”对于这份方案，耿女士及其他维权业主均不满意。

就业主所说的情况，记者致电了兰州雅戈尔时代之星的唐姓负责人，电话无人接听。随后，记者就采访意向发去了短信，截至发稿也未收到回复。

雅戈尔的地产局面

企查查显示，甘肃雅戈尔西北置业有限公司是雅戈尔置业的控股子公司。2019年，雅戈尔置业以4.54亿元竞得兰州七里河马滩片区的GQ1811-1、GQ1811-2号地块的国有建设用地使用权。这是雅戈尔地产首次挺进西北市场。据了解，马滩地理位置十分优越，雅戈尔时代之星项目亦被当地看好。

不过，该项目却时有风波发生。

2022年，该项目公寓楼因价格跳水引发业主维权。据9号楼业主反映，2020年购房时均价13000元/平方米，销售方宣称该项目最高可达14500元/平方米，并暗示后续10号楼必然涨价。然而两年后，10号楼均价骤降至9000元/平方米左右，部分房源房价甚至下降至了7660元/平方米，与前期承诺形成强烈反差。该项目也因大幅降价被关注。

记者查阅资料发现，曾有多名雅戈尔时代之星公寓楼业主以违约为由起诉开发商，要求退房，不过均被驳回请求。

关于该项目价格下降一事，兰州市住建局曾解释称，根据国家及甘肃省定价目录及价格法的有关规定，商品房销售价格实行市场调节价，经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况，可自主制定属于市场调节的价格。住建部门认为，雅戈尔西部置业调整销售价格的行为，是符合价格法律规定的。

兰州雅戈尔时代之星项目出现的问题更像雅戈尔地产业务的一个缩影。

雅戈尔以男装起家，但早已涉足房地产和金融投资领域，下设时尚、地产、国贸、投资等板块。据了解，雅戈尔地产业务营业收入占比一度超过70%，在曾经的地产“黄金10年”，这一布局也让其收获不少，但近年来该板块带来的盈利逐渐下滑。

在2023年年报中，雅戈尔坦言，地产业务的存量项目受市场因素影响，去化速度放缓，也可能对公司的经营业绩造成影响。

2024年开始，雅戈尔逐渐退出地产业务，重新加码时尚业务。雅戈尔董事长李如成表示，2024年是雅戈尔进入深度调整的年份，退出了运营30多年的地产行业，全力投入时尚产业的发展，不断加强对雅戈尔品牌的投入与提升，同时对引进的品牌进行消化与拓展。

2024年年报显示，2024年雅戈尔地产业务无新推项目，尾盘实现预售收入30.31亿元，同比下降69.03%。与此同时，雅戈尔实现总营业收入141.88亿元，同比增长3.19%；归属母公司净利润为27.67亿元，同比下降19.41%，是雅戈尔连续第4年净利润下滑。

8月29日，雅戈尔发布2025年半年报。报告显示，公司上半年营业收入为51.11亿元，同比下降10.5%；归属母公司净利润为17.15亿元，同比下降8.04%。

显然，雅戈尔的战略调整，还未显现出明显的效果。

就兰州雅戈尔时代之星的工程质量及雅戈尔在地产业务上的调整等诸多问题，中国房地产报记者向雅戈尔集团发去了采访信息和联系方式，并分别致电雅戈尔证券部及宣传部门表达了采访意向，截至发稿未收到回应。

目前，兰州雅戈尔时代之星小区的一些业主们仍在等待一个负责任的解决方案。实际上，当住房回归居住属性，房屋质量与居住安全理应超越企业利润与销售速度，成为不可逾越的底线，这不仅需要企业重视，更需要制度保驾护航，让 “住有所居”真正走向“住有宜居”。